Ekim Konut Piyasası Analizi: Fiyatlar Reel Görünümde Dönemsel Dengeler ve Şehir Bazında Performans
Türkiye genelinde ekim ayında satılık konut fiyatları, yıllık perspektifle %29,2 oranında artış gösterdi. Aylık değişim ise %2,5 olarak kaydedildi. Enflasyonun etkisini giderdiğimizde reel değerler bir yıl içinde %2,9 düşüşe, aylık reel değişim ise %0,4 düşüşe işaret ediyor. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 36 bin 223 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,5 milyon TL olarak belirlenmiş durumda. Yatırımın geri dönüş süresi yaklaşık 13 yıl olarak hesaplanıyor. Ekim ayında satılan konut sayısı ise 164 bin 306 olarak açıklanırken, bu rakam geçen yıla göre %0,5 düşüş gösterdi.
Ocak-Ekim 2025 döneminde konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre %16,2 artışla 1 milyon 293 bin 33 adet gerçekleşti. Önceki yılın Ocak-Ekim dönemiyle karşılaştırıldığında, ipotekli konut satışlarında en dikkat çekici artış %64,0 oranında oldu. Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin olarak, “Ekim ayında satışlarda küçük bir gerileme olsa da yılın ilk 10 ayında kaydedilen %16,2’lik artış, konut talebinin güçlü seyrini gösteriyor.” dedi. 2025 sonunda konut satışlarının 1,5 milyonu aşacağını öngören açıklamalarda; fiyat tarafında dengeli bir görünüm sürdüğü ve reel olarak enflasyonun üzerinde hareketin sınırlı kaldığı ifade ediliyor. Ayrıca, faiz indirimleri ve kredi maliyetlerindeki düşüşün talebi destekleyebileceği ve reel fiyatların yeniden yukarı yönlü hareketine zemin hazırlayabileceği belirtiliyor.
EN FAZLA DEĞER ARTIŞI OLAN İLLER: DİYARBAKIR, ÇANAKKALE VE SAMSUN Endeksa’nın ekim ayı verilerine göre ilk 30 il içerisinde yatırımcıya en çok kazandıran şehirler arasında Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun öne çıktı. Diyarbakır’da konut fiyatları son bir yıl içinde %54,6 artarken reel değerdeki artış %16,1 olarak hesaplandı. Ortalama konut metrekare satışı 29 bin 954 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,6 milyon TL olarak belirlendi. Çanakkale’de nominal değer artışı %42,0, reel artış %6,7 oldu; metrekare satış fiyatı 48 bin 335 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,7 milyon TL. Samsun’da nominal artış %41,2, reel artış %6,1 seviyesinde kaydedildi; metrekare satış fiyatı 31 bin 42 TL, ortalama konut fiyatı 3,7 milyon TL olarak açıklandı.
İlk 30 il arasındaki satılık konut fiyatlarında son bir yıl içinde en az yükselenler ise Hatay, Muğla ve Aydın olarak listelendi. Hatay’da konut fiyatları yıllık olarak %14,7 yükseliş gösterirken reel olarak %13,8 geriledi. Ortalama metrekare fiyatı 24 bin 691 TL, ortalama konut fiyatı 3,7 milyon TL. Muğla’da nominal artış %20,6 iken reel düşüş %9,3; metrekare fiyatı 75 bin 788 TL, ortalama konut fiyatı 9,8 milyon TL. Aydın’da konut fiyatları nominal olarak %23,2 yükseldi ve reel olarak %7,4 düştü; metrekare fiyatı 48 bin 461 TL, ortalama konut fiyatı 6,5 milyon TL.
4 BÜYÜKŞEHİR ARASINDA ANKARA FİYAT ARTIŞINDA ÖNE ÇIKTI Türkiye’nin en büyük 4 ilinde bir yıllık dönemde konut fiyatlarını en çok yükselten il Ankara oldu. Ankara’da nominal artış %37,1, reel bazda ise %3,0 artış kaydedildi. Başkentte metrekare konut fiyatı 32 bin 459 TL, ortalama konut fiyatı 4,2 milyon TL olarak raporlandı. İstanbul’da nominal artış %29,8 olmakla birlikte reel değerler %2,4 geriledi; metrekare fiyatı 55 bin 181 TL, ortalama konut fiyatı 6,3 milyon TL. İzmir’de yıllık nominal artış %27,8 olurken reel olarak %3,9 düşüş görüldü; metrekare fiyatı 46 bin 902 TL, ortalama konut fiyatı 5,9 milyon TL. Bursa’da yıllık nominal değişim %27,0 iken reel olarak %4,6 düşüş yaşandı; metrekare fiyatı 31 bin 73 TL, ortalama konut fiyatı 4 milyon TL.
TÜRKİYE GENELİNDE KİRALAR %28,7 ARTTI Endeksa’ya göre kiralık konut fiyatları Türkiye genelinde yıllık bazda %28,8 artış gösterdi ve aylık bazda %0,5 düşüş kaydedildi. Reel olarak bakıldığında kiralar %3,2 artış gösterdi; bir önceki aya göre ise reel olarak %3,3 düşüş görüldü. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare kira fiyatı 229 TL, ortalama kira seviyesi ise 24 bin 923 TL olarak belirtildi.
Konutta ekim ayı verileri, fiyat artışlarının nominalde güçlü olduğunu ancak reel değerlerde dengeli bir seyrin sürdüğünü gösteriyor. Yıllık bazda konut fiyatlarında dikkat çeken artışlar Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun’da kendini gösterirken, Ankara en çok değer kazanan büyük şehir olarak öne çıktı. Kira piyasasında da yıllık artış %28,8 olarak kayda geçerken reel düşüşler tabloya eşlik ediyor.
Ekonomik dinamikler ve kredi maliyetlerindeki değişimler, talep tarafını destekleyici yönde hareket ederken, nominal artışların reel gerilemeyi tamamen engellemediği bir tablo ortaya koyuyor. Gelecek dönemde faizlerin düşmesi ve krediye erişimin kolaylaşması, talebi güçlendirebilir ve konut fiyatlarının reel olarak yeniden yukarı yönlü hareket etmesine zemin hazırlayabilir.
