Ofis Talebi %30 Arttı: Metrekare Kirası 50 Dolara Çıktı
İstanbul’da ticari gayrimenkul piyasası yeniden şekilleniyor. Pandemi sonrası boşalan ofisler, konut veya otel dönüşümüyle karşılaşsa da talep son dönemde toparlandı ve yatırımcı ile kullanıcı tarafında yaklaşık %30 oranında bir artışa işaret ediyor. Cushman & Wakefield’ın 2025 üçüncü çeyrek raporu, prime ticari ofis kiralarının dolar bazında metrekare başına 50 dolara yükseldiğini gösteriyor; bu da iki yıl öncesine göre kira seviyelerinin belirgin biçimde artması anlamına geliyor. Sektör temsilcileri ise A sınıfı ofis kiralarının 30-35 dolardan 45-50 dolara çıkarak yeni bir düzene girdiğini belirtiyor.
Yatırımcılar artık projeden çok teslim edilen, hemen kullanım potansiyeli olan mekanlara odaklanıyor. Bilgiçler Yapı Yönetimi Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç’e göre piyasa durmuyor; karar süreçleri hızlandı ve getiri potansiyeli ile kullanım senaryosu net olan alanlar öne çıkıyor. Ayrıca konutla ticari gayrimenkul arasındaki ayrım giderek netleşiyor: ticari gayrimenkulde getiriler ve geri dönüş süreleri hesaplanabilirken, konutta kararlar daha çok duygusal boyutta şekillenebiliyor. İstanbul’da brüt kira getirileri %7–9, net getiriler ise %6–8 bandında seyrediyor; geri dönüş süresi ticari gayrimenkulde yaklaşık 11–15 yıl, konutta 20–25 yıl arasında değişiyor.
Modern ve hazır ofis stokunun sınırlı olması, özellikle lokasyonu net, altyapısı tamamlanmış ve hemen kullanılabilir birimler için talebi artırıyor. TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi Nilüfer Kas da pandemiden sonra hibrit çalışma modellerinin dengelenmesiyle talebin geçtiğimiz yıla göre %25-30 arttığını belirtiyor. İstanbul’da A sınıfı plaza ve ofis doluluğu yaklaşık %90’a yaklaşırken, B sınıfında %75-80, C sınıfında ise %60-65 doluluklar kaydediliyor. Levent-Maslak-Ataşehir bölgelerinde kira bedelleri aylık olarak 30-35 dolardan 45-50 dolara yükselmiş durumda; Maslak, Ataşehir ve E5 aksında metrekaresi 25-28 dolar ile 42 dolar aralığında değişen kira düzeyleri gözlemleniyor.
Ofis üretimindeki düşüşler, arz-talep dengesini etkileyerek kira artışlarını tetikledi. Eski stoklar ya da ulaşımı zor olan ofisler boşalan alanlar olarak kalırken, yeni nesil, verimli ve ortak alanlı ofisler talep görüyor. Bölükbaşı, doluluk oranlarının özellikle A+ ve modern binalarda yüksek olduğunu vurguluyor; Türkiye’de talep ağırlıklı olarak finans, fintek, teknoloji, sağlık ve hukuk danışmanlığı firmalarından geliyor. Anadolu Yakası’nda Kozyatağı–Ataşehir hattında artan üretim ve gelişen metro ağı, talebin bu bölgeye kaymasına destek oluyor ve kira artışlarının daralması bekleniyor.
Uzmanlar, yabancı yatırımcıların da ofis kiralamalarında aktif olduğunu belirtiyor. Maslak ve Ataşehir bölgeleri ilgi odağı olurken, kira artışları enflasyonla paralel olarak yükseliyor. Piyasa, hibrit çalışma modelinin etkisini sürdürdüğünü ve doğru lokasyon, iyi altyapı ve kaliteli ofis dekorasyonu ile donatılmış binaların talep gördüğünü gösteriyor. Bazı portföylerde ilan gerektirmeden kiralama yapıldığına dair gözlemler de artış gösteriyor; eski stoklu, ulaşımı güç ve maliyetleri yüksek ofislerde ise kiralama süreleri uzuyor.
Genel tablo olarak bakıldığında, Anadolu Yakası’na doğru talebin kayması ve Avrupa Yakası ile arasındaki fiyat farkının daralması bekleniyor. Bu dönüşüm, yeni çalışma modellerinin uzun vadede ofis alanı ihtiyacını ve kira dinamiklerini nasıl etkileyeceğine dair ipuçları veriyor. Yatırımlar, net teslim ve verim odaklı kararlar doğrultusunda şekillenmeye devam ediyor.
