Lojistikte Yeni Dönemin Stratejik Gücü Olacak
Depolama sektörü, giderek sadece taşıma faaliyetlerinin tamamlayıcısı olmaktan çıkarak tedarik zincirinin kritik merkezlerinden biri haline geliyor. Özellikle e-ticaretin büyümesi ve üretim odaklı ihracatın artmasıyla birlikte Türkiye ile Avrupa, Orta Doğu ve Orta Asya arasındaki köprü rolü güçleniyor. Bu gelişmeler, lojistik alanında faaliyet gösteren uluslararası firmaların Türkiye’de depo kapasitesini genişletmesini ve yeni oyuncuların pazara girmesini tetikliyor. Ayrıca depo talebinin yükselişi, sektörün yatırım iştahını canlı tutuyor.
Depolamanın odak merkezi İstanbul olarak öne çıkarken, yoğunluk büyük ölçüde Haldımköy, Çatalca, Tuzla, Gebze ve Kocaeli bölgelerine kayıyor. Liman bağlantıları, karayolu ve havayolu entegrasyonu nedeniyle bu bölgeler, sektörün ana merkezleri olarak konumlanıyor. Artan talep karşısında kira bedellerinde yıl içinde önemli artışlar kaydedildi. Yatırımcılar bu yükseklikten kaçınmak için Anadolu Yakası ve Marmara çevresindeki alternatif lokasyonlara yönelme eğiliminde bulunuyorlar.
Buna karşılık, yalnızca geniş depo kapasitesi tek başına yeterli olmuyor. Depo yönetim sistemleri, enerji verimliliği, dijital izlenebilirlik, sürdürülebilir binalar ve hızlı teslimat kapasitesi, rekabeti şekillendiren yeni kriterler olarak öne çıkıyor. Yeşil lojistik uygulamaları, uluslararası markalarla çalışan depo zincirleri için belirgin bir tercih kriteri haline geldi ve karbon emisyonlarının raporlanması açısından yeşil depolar daha avantajlı konumda bulunuyor.
GYODER tarafından yayımlanan Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu’ndaki “Lojistik Depoları” bölümüne göre İstanbul-Kocaeli bölgesinde toplam depo alanı yaklaşık 11,6 milyon metrekare olarak kayda geçiyor. Bu depoların içindeki yaklaşık 7,8 milyon metrekarelik kısmı ticari kullanım amaçlı. İnşaat halinde olan proje hacmi yaklaşık 516 bin metrekare olarak belirlenmiş ve büyük çoğunluğu ticari kullanıma yönelik projelerden oluşuyor.
İlgili çalışmada, 2025 yılında depo kiralama hacminin 340 bin metrekare olarak gerçekleşmesi öngörülüyor ve bu tablo, lojistik depo talebinin giderek arttığını gösteriyor. 2024-2025 döneminde işlem hacmi en yüksek olan pay, yüzde 79 ile üçüncü parti lojistik şirketlerine aitken, yüzde 13 ile perakende sektörü ikinci sırada yer alıyor. Bölgesel bazda en çok işlemin Kocaeli bölgesinde gerçekleşmesi dikkat çekiyor.
Arzın kısıtlı olması da kira maliyetlerine yansıyor. 2025 yılı sonu için İstanbul Avrupa Yakası ve İstanbul Anadolu Yakası’nda boşluk oranları sırasıyla yüzde 1,9 ve yüzde 1,3 düzeyinde, Kocaeli’de ise yüzde 1,7 olarak öngörülüyor. 2025 dördüncü çeyrekte lojistik depo birincil kira bedelleri dolar bazında metrekare başına aylık 11,25 dolara yükselmiş durumda; bu bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 12,5 artış anlamına geliyor.
Gelecek dönemde sanayi üretimindeki artış, ihracat dinamizmi ve bölgesel ticaret koridorlarının genişlemesi, lojistik depolama sektörünün büyümeye devam edeceğini gösteriyor. Yeni nesil lojistik merkezlerinin sayısının artmasıyla depolama, sadece depolama değil, dağıtım, gümrükleme ve veri yönetimini entegre eden tesisler olarak yapılandırılacak. Türkiye’nin bölgesel dağıtım üssü olma hedefi doğrultusunda depolama altyapısı, geleceğin en kritik ve stratejik yatırım alanlarından biri olarak konumlanıyor.
