Konutta Bekleyen Talep: Hareket İçin Faiz Gözlüyor
Türkiye’de üniversite öğrencilerinin şehir değiştirmesi, genç çalışanların iş hayatına katılımı ve evlilik gibi süreçler nedeniyle her yıl yaklaşık 700 bin konut talebi oluşuyor. Bu talebi karşılamak için konut arzı, ulaşılabilir fiyatlar ve uygun finansman olanakları kritik öneme sahip. Faizlerin düşürülmesi, finansman maliyetini hafifletiyor; ancak enflasyon bu avantajı sınırlıyor. 2024 Mart’ında %50’ye kadar yükselen enflasyonla mücadele kapsamında faiz oranları pek çok toplantıda kademeli olarak geriledi ve ocakta %37 civarına kadar düştü. Mart ayında ise sabit tutuldu. Merkez Bankası’nın bu yaklaşımıyla konut kredisi faiz oranları da yıllık ortalama %45,1’lik seviyeden 20 Mart haftasında %34,76’ya geriledi.
Gayrimenkul geliştirme sektörünün temsilcileri, faiz indirimlerinin sektörü olumlu yönde etkileyeceğini düşünüyor. Özellikle konut alımını erteleyen kesimin harekete geçebileceğini belirtiyorlar. İki yıl öncesine göre mevduattan konuta dönüş artışı önemli ölçüde yükseldi. Sektörde talebin hangi seviyeye çıkması gerektiğine dair bir görüş olarak, Türkiye’de konut talebinde genelde %25’in altı seviyelerin bir dinamizm yarattığını ifade ettiler. Ayrıca faiz indirimlerinin konut satışları üzerinde etkili olduğuna işaret eden uzmanlar, talebin önceki döneme kıyasla iki kat arttığını ve mevduattan konuta dönüştüğünün altını çizdiler; faizlerin düşmesiyle konut talebinin daha da güçlenmesi bekleniyor.
Lüks konutlarda inşaat maliyetleri konusunda açıklamalar yapan yetkililer, lokasyona göre değişkenlik gösteren maliyetlerin lüks segmentte 1.250–1.500 dolar arasında, orta segmentte ise bölgesel farklılıklar nedeniyle yaklaşık 700–800 dolar civarında olduğunu belirttiler. Üretimde baskı oluşturan maliyetler, fiyatlara doğrudan yansıyor; 2025 yılında inşaat maliyetlerinde ortalama %35–40 artış öngörüldüğü ve bunun da konut fiyatlarına etkisi olduğuna değindiler. Bu yıl için yaklaşık %25’lik bir maliyet artışı bekleniyor.
Birçok bakış açısına göre konut kredileri konusunda konuşan AYİDER Başkanı Hakan Şişik, gelecek dönemde toplamda 250–500 baz puan arasında kademeli bir indirimin gündeme gelebileceğini belirtti. Ancak dış kaynaklı sürprizler süreci yavaşlatabiliyor. Eskiye dönüp bakıldığında konut kredisi faizinin %1’in altına inmesi zor olsa da %2’nin altına düşmesinin sektörde gerçek bir vites yükseltmesi yaratacağını ifade etti. TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan ise konut kredisi faizlerinin son dönemde %2,5’nın altına inebildiğini ve bunun satışlara olumlu yansıdığını belirtti. Bankaların Krediye yönlendirme kapasitesi ve BDDK düzenlemelerinin etkisiyle ipotekli satışların payında artış bekleniyor; ancak bu yol kat edilmesi gereken uzun bir süreç olarak değerlendiriliyor.
Kira piyasası ve arzın önemi konusunda görüşler paylaşan uzmanlar, kira artışlarının kontrolünün ve dengeye kavuşmasının arzın artmasıyla mümkün olacağını ifade ediyor. Özellikle büyük şehirlerde sosyal konut projeleriyle arzın artması, kira fiyatlarını istikrara kavuşturmada kilit rol oynayacak. Hükümetin 500 bin sosyal konut hedefinin piyasaya etkisi ise sinerji yaratıyor; bu konutlar piyasaya daha uygun maliyetli konutlar sunarak kira dinamiklerini değiştirecek.
Enflasyonun rolü ve fiyatlar konusunda özetle şunu söyleyebiliriz: Faiz düşüşleri talebi canlandırsa da konut fiyatları üzerindeki baskının kaynağı enflasyonun kendisi ve inşaat maliyetlerindeki artışlar. İnşa edilen konutların maliyetleri arttıkça fiyatlar da artış yönünde baskı altında kalmaya devam ediyor. Ancak enflasyonun etkisiyle artan maliyetler, faizlerin düşüşüne rağmen fiyatlarda karşılık buluyor ve bu durum piyasanın dinamiklerini belirliyor.
