Birikimler Konuta Gidince Rekor Nakitle Geldi
Türkiye genelinde 2025 yılında konut satışları kayda değer bir ivme kazandı. Yaklaşık 1,7 milyon konut el değiştirdi; nakit alımlarda görülen artış ise dikkat çekti. Yüksek faiz ve kredi sıkıntılarının sürmesine rağmen konut talebinin canlı kalması, yatırım araçlarındaki dalgalanmalardan kaynaklı birikimlerin konuta yönelmesiyle açıklanıyor. 2025 yılı satışlarının neredeyse %90’ı peşin olarak tamamlandı. Satışların üçte biri ilk el konut, geri kalanı ise ikinci el konutlar olarak kayda geçti. Kredili satışların payı ise tarihsel olarak düşük seviyelerde seyretti. Sektör temsilcileri, yatırım araçlarındaki volatilitenin konut talebini artırdığını ve birikimlerin konut yatırımına yöneldiğini ifade ediyorlar. Satışların %89’u nakit kazanımlara bağlandı ve bazı ekonomistler altın piyasasındaki yüksek getirilerin tekrarlayan bir karşılığı olarak bu nakde yönelişi işaret ediyor. Altın son yıllarda küresel belirsizlikler ve kur etkisiyle yatırımcıya güçlü getiriler sunarken, 2025’e gelindiğinde bu kazançların büyük bir bölümü somut varlıklara, özellikle konuta aktarılmış durumda.
Ekonomistler, %50’nin üzerinde bileşik getiri elde eden yatırım araçlarının kazancını realize eden yatırımcıların konuta yöneldiğini belirtiyorlar. İris Cibre, “Satışların yüzde 89’u nakit. Konut fiyat artışı aylık sadece %0,21 seviyesinde kaldı. Pazarlık gücü, bu satış hacmine rağmen alıcı tarafında görünüyor.” ifadeleriyle durumu özetledi. 1,7 milyon adet konutlik satış, Ocak–Aralık 2025 döneminde bir önceki yıla kıyasla %14,3 artışla 1.688.910 adede çıktı. Aralık ayında ise satışlar yıllık bazda %19,8 artışla 254.777 olarak kaydedildi. Ekonomist Banu Kıvcı Tokalı, “2025’in son ayında güçlü konut satışları görüldü: Aylık %80,6 ve yıllık %19,8 artışlar. Güçlü ivme, hem ilk hem de ikinci el satışlarında kendini gösterdi” dedi. Hakan Kara ise “Faizlerin yüksek olduğu ve konut kredilerinin kısıtlandığı bir yılda rekor kırılması şaşırtıcı değil” yorumunu paylaştı.
İpotekli satışlar %14 civarında Türkiye genelinde ipotekli konut satışları, aralıkta bir önceki yılın aynı ayına göre %25,2 artarak 29.149’a ulaştı. 2024 yılı boyunca ipotekli satışların toplamı 236.668 olarak kayda geçti ve payı %11,4 olarak gerçekleşti. 2020’de %38,2 olan ipotekli satış payı zaman içinde düşüş gösterdi; 2023’te %14,5’e kadar gerileyen oran, 2024 yılında da zayıf kaldı. 2025, toparlanma yılı olarak kayda geçti. “10 kişiden 2’si kredi kullanabildi” değerlendirmesiyle satışları yorumlayan sektör temsilcileri, krediye erişimin konut talebini etkilediğini vurguluyorlar. Erdal Albayrak, “Konut satın alırken kredi kullanımı önceki dönemlere göre azaldı; özellikle 6-7 milyon lira bandındaki dairelerde hızla satış yapıldı” dedi. Cihat Algün ise stok sahipleriyle uygulanan indirimlerin satışları olumlu etkilediğini belirtti. Yanıt olarak stoklar eridi ve konut fiyatlarında toparlanma yaşandı.
İkinci el satışları ve yabancıya konut satışları 1,7 milyonluk toplam satışta ikinci el konutlar baskın konumda oldu. İlk el konut satışları 540.786 adede ulaşırken, toplam pazarda ilk el payı %32, ikinci el payı ise %68 olarak gerçekleşti. Yabancıya konut satışı ise 2025’in Ocak–Aralık döneminde 21.534 olarak kaydedildi; bu, 2024’e göre %9,4 düşüş anlamına geliyor. Yabancılara yapılan satışlarda İstanbul 7.989 konutla ilk sırayı alırken, Antalya 7.118 ve Mersin 1.800 konutla takip etti. Ülke uyruklarına göre bakıldığında en çok satış Rus vatandaşlarına yapıldı (3.649 adet), ardından İran (1.878) ve Ukrayna (1.541) vatandaşları geldi. Bir önceki döneme göre yıl içinde en çok satış yapan uyruklar değişim gösterdi.
Bu tablo, krediye erişimin zayıflığına rağmen yatırımcıların konuta yöneliminin sürdüğünü ve ikinci el satışlarının güç kazandığını gösteriyor. Yatırım araçlarındaki dalgalanmaların konut pazarında yaratttığı etki, 2025’te de kendini hissettirdi ve konut, somut bir varlık olarak cazip kalmaya devam etti.
