“İhtiyacım Var” Diyen Herkes Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Kira piyasasındaki hareketlilik, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki “ihtiyaç nedeniyle tahliye” uyuşmazlıklarını yargının en önemli gündem maddelerinden biri haline getirdi. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında bir denge kurmaya çalışırken; tahliye taleplerini belirli bir disipline ve sıkı şartlara bağlıyor.
Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde bu konu iki temel sütun üzerine inşa edilmiştir. Bunlardan ilki, mevcut mülk sahibinin kendisi veya yakın çevresi (eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler) için konut ya da iş yeri gereksinimi duymasıdır. İkincisi ise mülkü yeni satın alan kişinin, benzer gerekçelerle kiracıya karşı sahip olduğu dava hakkıdır. Ancak hukuk sistemimiz, “ihtiyacım var” beyanını peşinen yeterli görmemekte; bu iddianın altının doldurulmasını beklemektedir.
Yargı uygulamalarına göre bir tahliye kararının verilebilmesi için öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması şarttır. Henüz doğmamış, gerçekleşmesi belirsiz bir geleceğe bırakılmış veya süreklilik arz etmeyen geçici ihtiyaçlar, tahliye için geçerli bir sebep oluşturmaz. Örneğin, sadece yaz aylarında kullanılacak bir konut için veya mülk sahibinin “belki ileride lazım olur” düşüncesiyle açtığı davalar reddedilmeye mahkûmdur.
Daha da önemlisi, bu ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması yetmez; yargılama süreci boyunca da devam etmesi gerekir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, dava sürerken taşınmazın bir başkasına satılmasını “ihtiyaç iddiasının samimiyetini ortadan kaldıran” bir durum olarak kabul eder. Yani mülkünü satan birinin, “ihtiyacım vardı” iddiası hukuken inandırıcılığını yitirir.
Yeni malikler için ise süreç daha katı sürelere tabidir. Mülkü edinen kişi, bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla altı ay sonra dava açabilir veya doğrudan sözleşme bitiminde bu hakkını kullanabilir. Özetle hukuk; mülkiyet hakkını korurken, bu hakkın kötüye kullanılmasını ve kiracının keyfi gerekçelerle mağdur edilmesini “samimiyet ve zorunluluk” süzgeciyle engellemektedir.
