2025 Konut Piyasası Raporu: Fiyatlar, Arsa Maliyetleri ve Finansman Dengesi
Konut satışı 2025 yılına hızlı bir başlangıç yaptı ve bütünüyle değerlendirildiğinde maliyet baskıları, arz kıtlığı ve finansmana erişim konularının birleşiminden etkilendi. Geçen yılın ilk 11 ayında 1,43 milyon konutun el değiştirmesi, faiz indirimi beklentisinin 2026’da da sürmesi yönündeki görüşlerle desteklendi. Bu durum, fiyat artışlarıyla uyumlu bir eğilim gösterdi ve reel artışların enflasyonun altında kalmasıyla dengelenmeye çalıştı. Ev sahipliği oranı son yıl içinde 1 puanlık yükselişle %56,1’den %57,1’e çıktı; fakat 10 yıl öncesine göre hâlâ bazı açılardan geride kalıyor. 2015’te ev sahibi olanlar %60,4 iken kiracılık %23,3 seviyesindeydi; bugün tablo, daha dengeli bir konut sahipliği için hâlen ciddi bir eksiklik olduğuna işaret ediyor.
Konut sahipliğini zorlayan önemli etkenler arasında çift haneli enflasyon baskısı altında artan maliyetler ve yüksek finansman giderleri var. Bugün konut kredisi yıllık faizi ortalama %36,38 seviyesinde seyrediyor ve aylık finansman yükü %2,64 ile %4 arasına yükselerek bütçelere baskı yapıyor. İnşaat maliyetlerinde de dikkat çekici artışlar görülüyor: İstanbul’da metrekare başına inşaat maliyeti yaklaşık 50 bin lira civarında seyrediyor; 100 metrekarelik bir konutun inşaat maliyeti ise yaklaşık 5 milyon lirayı buluyor. Arsa, işçilik ve kâr gibi diğer kalemler eklendiğinde rakamlar daha da büyüyor.
Kamunun 500 bin sosyal konut hedefi için başvurular, bu ihtiyacı ortaya koyan rakamlarda aşırı bir fark yaratıyor. Özellikle orta gelir grubunun güçlü talebi sürüyor; 2026’da faizlerin düşmesi ve orta gelir grubuna yönelik yeni, uzun vadeli finansman modellerinin devreye alınması bekleniyor. Sektör temsilcileri, 2026 için olumlu bir tablo çizerken arz ve finansman tarafında kayda değer adımların atılacağını öngörüyorlar.
“Fiyatta arsa belirleyici” KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, 2025’i talebin güçlü kaldığı ve maliyetlerle finansman tarafında atılacak adımların sektör için yeni ivme yaratabileceği bir dönem olarak gördüğünü belirtti. Gelecek 5 yıl için planlı arsa üretimi ve uygun maliyetli arsa erişiminin ön planda olması gerektiğini vurguladı: “Arsa maliyetleri konut fiyatını belirleyen başlıca unsur. Kamunun uygun maliyetli arsaları özel sektörle buluşturması, erişilebilir ve nitelikli projelerin artmasını sağlayacaktır.” Ayrıca kredili satışların daha sağlıklı düzeylere ulaşması için kredi kısıtlarının gevşetilmesi ve orta gelir grubuna yönelik uzun vadeli modellerin geliştirilmesi gerektiğini kaydetti.
“Sürdürülebilir projeler öne çıkacak” Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı ise 2025’e ilişkin artışın 2026 için temkinli ancak umut verici bir tablo oluşturduğunu söyledi. Faizlerin kademeli düşüşüyle orta gelir grubunun talebinin güçleneceğini, lüks segmentte ise yatırım iştahının likidite artışından etkileneceğini öngördü. 2026’da en belirleyici unsurun makroekonomik istikrar olacağını belirten Kabadayı, enflasyonun öngörülebilir seviyeye inmesi, kur istikrarı ve finansman maliyetlerindeki iyileşmenin güveni artıracağını ifade etti. Demografik yapı, kentsel dönüşüm zorunluluğu ve teknoloji odaklı yaşam modellerine olan talebin ise sektörü orta vadede güçlendireceğini söyledi.
“Konut talebi doğru okunmalı” İNDER Başkanı Engin Keçeli, 2025’i yoğun ve hareketli bir yıl olarak tanımladı; ancak stokların da etkili bir şekilde arttığını ifade etti. Maliyetler yılın en kritik başlığı olarak öne çıktı: Faizlerde görece gevşeme sektöre nefes aldırsa da malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış üretimin sürdürülebilirliğini zorladı. Arsa maliyetleri ise büyükşehirlerde yeni projelerin önünü tıkayan başlıklardan biri oldu. Ruhsat ve onay süreçlerindeki yavaşlıklar ise projelerin zamanlamasını doğrudan etkiledi. 2026’da veri temelli üretim yaklaşımını güçlendirmek ve konut ihtiyacının önümüzdeki beş yılda da güçlü kalacağını öngörmek için arzı artırmak, arsa üretimini hızlandırmak ve finansman modellerini güçlendirmek gerektiğini belirtti.
“Ruhsat süreleri uzuyor” AYİDER Başkanı Hakan Şişik, belediyelerde ruhsat süreçlerindeki aksaklıkların sürdüğünü vurguladı. Kentsel dönüşümün hızlandırılması için merkezi ve yerel yönetimlere daha fazla yetki verilmesi gerektiğini belirtti. Konut kredi faizlerinin %2 bandının altına inmesinin konut alımı için daha sağlıklı bir ortam yaratacağını ifade etti. 2026 için faizlerin düşmesi ve su tasarrufunu öncelikleyen, iklim koşullarına uygun projelerin yaygınlaşması beklentisini paylaştı.
“Dengeli ve rasyonel bir piyasa öngörüyoruz” GABORAS CEO’su Ruhi Konak, 2025’i doğru lokasyon ve doğru finansmanla alınan kararların öne çıktığı bir yıl olarak gördü. Dezenflasyon sürecinin devamı ve kademeli finansman maliyeti normalleşmesiyle kontrollü bir canlanma beklendiğini ifade etti. Özellikle doğru lokasyonlarda ve nitelikli projelerde dengeli ilerlemenin mümkün olacağını söyledi.
“10 yıllık konut politikası oluşturulmalı” GYODER Başkanı Neşecan Çekici ise 2025’i sektörde eşiklerin aşıldığı bir yıl olarak nitelendirdi. İlk 11 ay itibarıyla satışların yaklaşık 1,4 milyona ulaştığını belirtti. TOKİ aracılığıyla İstanbul’da kiralık sosyal konut uygulamalarının görüleceğini ve özel sektörün de sürece dahil olmasıyla erişilebilir konutun daha da yaygınlaşacağını söyledi. Dönüşüm ve finansman sorunları bir arada ele alınırken, 10 yıllık bir konut politikası ihtiyacının vurgulandığı ifade edildi. Arsa maliyetlerinin toplam maliyetin yaklaşık yarısını oluşturduğunu belirterek, devletin arsalarını belirli bir proje dönemi için geliştiricilere tahsis etmesi ve kamu-özel işbirliğiyle on binlerce konut üretilebileceğini belirtti. Orta gelir grubuna yönelik yeni finansman araçlarının sektörü büyüteceğini sözlerine ekledi.
